Bạn là người mới tham gia vào thị trường bất động sản? Xem ngay hướng dẫn đầu tư bất động sản dưới đây để làm “kim chỉ nam” cho mọi “đường đi nước bước”!
Ngay cả với nhà đầu tư lão luyện thì đầu tư bất động sản chưa bao giờ là điều dễ dàng. Huống gì đối với một người mới thì những khó khăn gặp phải sẽ càng nhiều hơn. Những khó khăn đó không chỉ là sự thiếu kiến thức và kinh nghiệm, mà đó là còn sự cạnh tranh khốc liệt giữa các nhà đầu tư với nhau.
Tuy nhiên, với những chia sẻ trong bài viết dưới đây sẽ giúp bạn biết được cách để đầu tư bất động sản như thế nào an toàn cho dù bạn là người mới. Hãy bỏ ra 2 phút để đọc hết bài viết này, bạn sẽ nhận về nhiều thông tin hữu ích.
Bài viết không cam kết mang đến cho bạn chiến thắng (bởi đầu tư bất động sản chưa và không bao giờ có công thức chung), mà bài viết sẽ chỉ ra cho bạn cách để tham gia vào thị trường bất động sản một cách thuận lợi, ít rủi ro nhất có thể.
Những điều cần chuẩn bị trước khi đầu tư
Đầu tư bất động sản ngoài yếu tố may mắn (rất ít khi xảy ra) thì phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố sau đây:
Kiến thức
Mặc dù là lý thuyết nhưng kiến thức chính là nền tảng của mọi hành động sau này. Không riêng gì bất động sản mà bất cứ lĩnh vực nào cũng vậy, chúng ta sẽ không thể làm được gì nếu không có kiến thức về nó.
Đối với bất động sản, kiến thức mà nhà đầu tư cần có không chỉ là kiến thức về bất động sản mà còn là kiến thức về các lĩnh vực liên quan. Bất động sản là ngành có mối liên quan chặt chẽ đến nhiều ngành nghề khác nhau, ví dụ như kinh tế, xã hội, môi trường, hạ tầng,… Sự thay đổi của một hoặc một vài lĩnh vực sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến bất động sản. Do vậy, song song với việc bổ sung kiến thức về bất động sản thì nhà đầu tư còn phải tìm hiểu và cập nhật không ngừng các kiến thức về:
- Luật
- Môi giới
- Đầu tư
- Kinh tế, tài chính
- Hạ tầng
- Đầu tư
- …
Muốn có những kiến thức này buộc nhà đầu tư phải học bất động sản, thông qua sách bất động sản, khóa học, internet hoặc học trên thực tế, từ những người đi trước. Thậm chí học từ chính mình – từ những thành công và cả thất bại trong quá trình đầu tư của mình.
Không có giới hạn cho việc học, ngay cả khi bạn đã trở thành một nhà đầu tư chuyên nghiệp. Các kiến thức nói trên biến đổi không ngừng theo thời gian và không gian, vì vậy để đổi mới và thích ứng buộc bạn phải học mỗi ngày, không ngừng nghỉ.
Vốn
Đối với kinh doanh bất động sản theo dạng thành lập doanh nghiệp thì pháp luật quy định phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên đối với đầu tư bất động sản thông thường thì không quy định về số vốn tối thiểu. Thậm chí có nhiều trường hợp nhà đầu tư thành công trong khi trong tay họ chỉ có 0 đồng.
Bằng cách sử dụng đòn bẩy tài chính, nhiều người vốn ít hay thậm chí không có vốn cũng có thể đầu tư vào lĩnh vực bất động sản một cách dễ dàng. Hiện nay các ngân hàng luôn có chính sách cho vay mua nhà với nhiều ưu đãi hấp dẫn. Tuy nhiên các chuyên gia khuyên rằng nếu quyết định vay mua nhà thì nhà đầu tư cần tính toán thật kỹ vì nếu không trả nợ được sẽ bị tịch thu tài sản, hoặc nếu bất động sản không sinh lời thì nhà đầu tư sẽ bị thua lỗ nặng.
Như vậy, vốn không phải là cản trở để nhà đầu tư tham gia vào thị trường, mà điều quan trọng nằm ở chỗ nhà đầu tư có bí quyết hay không. Nếu có thì dù chỉ là 0 đồng thì cũng gặt hái được nhiều thành công. Nhưng nếu không thì vốn nhiều đến mấy cũng thất bại.
> Có thể bạn quan tâm: Kinh doanh bất động sản không cần vốn, có phải “cú lừa”?
Thời gian
Trên thị trường bất động sản hiện nay tồn tại rất nhiều các kiểu nhà đầu tư bất động sản. Bên cạnh những người dùng toàn tâm toàn trí cho ngành nghề này thì có những người “nửa mùa”. Họ xem bất động sản là nghề tay trái, chỉ tham gia khi rảnh hoặc khi thích. Liệu đây có phải là kiểu đầu tư bạn đã, đang theo đuổi không?
Chúng ta không bàn về đúng – sai, bởi vì đầu tư bất động sản không có công thức nào hết. Nhưng chúng ta có thể nhìn vào thực tế để thấy rằng việc đầu tư “nửa mùa” này liệu có mang lại kết quả hay không? Có những người dành cả “thanh xuân” để tìm hiểu và đầu tư bất động sản nhưng may mắn vẫn chưa mỉm cười với họ. Vậy chúng ta chỉ tham gia kiểu “chơi chơi” thì có thành công được hay không?
Câu trả lời là có. Nhưng tùy vào mỗi người và mỗi thời điểm. Ngoại trừ trường hợp may mắn ra thì hầu hết thành công là kết quả của sự nỗ lực, cố gắng không ngừng nghỉ, của những con người ham học hỏi và biết tính toán, nhìn xa trông rộng.
Đầu tư không chỉ là việc bỏ tiền ra rồi đợi nó “sinh lời”, mà muốn có lợi nhuận phải vận động đầu óc, tốn nhiều chất xám và đặc biệt phải bỏ công, bỏ sức ra rất nhiều. Nếu bạn không có thời gian, làm sao bạn biết được thị trường đang như thế nào, giá cả ra sao, khu vực nào đang “hot”, mảnh đất nào thực sự tiềm năng,…?
Như vậy, đầu tư bất động sản không chỉ cần thời gian mà thậm chí là cần rất nhiều. Thời gian không chỉ để tìm kiếm bất động sản phù hợp mà còn để tìm hiểu, nghiên cứu và phân tích thị trường.
Cách tham gia vào thị trường khi “chân ướt chân ráo”
Nếu bạn đã có kinh nghiệm đầu tư bất động sản thì đó là điều kiện để bạn “hành nghề” thuận lợi hơn. Nhưng nếu bạn chưa có kinh nghiệm thì bạn hoàn toàn có thể học hỏi thông qua sách vở, báo chí hay những người đi trước.
Dưới đây là tổng hợp lời khuyên của các chuyên gia trong lĩnh vực này về cách để bạn tham gia vào thị trường bất động sản khi vẫn là “trang giấy trắng”:
Lựa chọn loại hình
Trên thị trường có rất nhiều các loại hình đầu tư bất động sản, để biết mình phù hợp với loại nào thì bạn có thể dựa vào các yếu tố sau đây:
- Dựa vào khả năng tài chính của mình: Nếu bạn có vốn mạnh thì bạn có thể lựa chọn loại hình đầu tư theo sở thích. Nhưng nếu bạn có vốn ít thì đất nền, đầu tư bất động sản cho thuê, mua nhà giá cũ, đầu tư góp vốn,… là những kiểu đầu tư phù hợp. Nhưng đó không phải là sự lựa chọn duy nhất, bởi như đã nói ở trên thì người vốn ít cũng có thể vay vốn ngân hàng để có thể tham gia vào thị trường một cách dễ dàng hơn.
- Dựa vào kinh nghiệm, thế mạnh của bản thân: Nếu bạn có kinh nghiệm hoặc am hiểu về một phân khúc nào đó thì dễ rồi, hãy chọn phân khúc đầu tư theo thế mạnh của mình.
- Dựa vào tình hình của thị trường: Thị trường bất động sản vận động không ngừng, ở mỗi thời điểm sẽ thịnh hành một loại phân khúc khác nhau. Ví dụ như thời điểm từ năm 2021 trở đi thì bất động sản xanh, nhà ở biệt lập và vùng ven lên ngôi. Là nhà đầu tư bạn cần phải nắm bắt được xu hướng này để lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp.
Nên đầu tư vào phân khúc nào năm 2022?
Năm 2022 vẫn là năm tiếp tục bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là loại tài sản ưu tiên đầu tư trong năm 2022 (chiếm 64% theo khảo sát của Dat Xanh Services). Mặc dù vậy, xu hướng đầu tư bất động sản đã có nhiều sự thay đổi. Theo đó:
- Chung cư, nhà phố và đất nền tiếp tục được quan tâm
- Bất động sản nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư sáng giá
- Bất động sản công nghiệp tăng trưởng tốt.
Lựa chọn khu vực
Các chuyên gia cho rằng, lựa chọn “xuống tiền” vào khu vực nào phụ thuộc vào mục tiêu và tầm nhìn của các nhà đầu tư. Tuy nhiên nhà đầu tư cần biết rằng, đối với các khu vực đã định hình đô thị thì an toàn nhưng khả năng sinh lời thấp, đồng thời giá cả luôn ở mức cao. Và ngược lại, ở những khu vực chưa định hình thì giá thấp, lời lớn nhưng đổi lại rủi ro cũng lớn. Bạn sẽ chọn an toàn hay mạo hiểm để đầu tư?
Theo kinh nghiệm của các “ông lớn” địa ốc thì những thị trường sắp được nâng cấp đô thị, hạ tầng thì đó là những “vùng trũng” để đầu tư. Cũng theo quy luật, giá trị của bất động sản tỷ lệ thuận với giá trị của hạ tầng và đô thị. Ở những nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ là những nơi được đánh giá về tiềm năng sinh lời cao. Chỉ khi đạt đến ngưỡng nhất định thì khu vực đó sẽ bị bão hòa, giá đất không còn hoặc ít tăng.
Tuy nhiên, để nhận biết được khu vực nào đang định hình đô thị không phải là điều dễ dàng. Không chỉ dựa vào chất lượng của quy hoạch mà còn phải đánh giá thông qua sự kết nối với các yếu tố kinh tế khác và cả các tiện ích xung quanh. Trong khi đó đây lại là điều không phải nhà đầu tư nào cũng có thể nhìn ra được.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: Để xác định một khu vực có tiềm năng để đầu tư hay không, nhà đầu tư cần căn cứ vào chủ trương, đường lối tại khu vực đó có bài bản không; kế hoạch thu hút đầu tư có hấp dẫn không; sự vào cuộc của các “ông lớn” có quyết liệt không; khu vực đó có những điểm sáng nào để có thể tạo ra những trung tâm phát triển kinh tế sau này,…
Chắc chắn một điều rằng bằng mắt thường và sự quan sát đơn giản không thể nào trả lời được những câu hỏi này. Muốn đánh giá đúng tiềm năng của một khu vực đòi hỏi nhà đầu tư phải có kiến thức về mọi lĩnh vực như đã nói ở trên, cập nhật tin tức nhanh chóng, biết phân tích và nhận định.
Đâu là “vùng trũng” để đầu tư năm 2022?
Đất nền các tỉnh miền núi và bất động sản nghỉ dưỡng là hai phân khúc đang được các nhà đầu tư “ráo riết” tìm kiếm từ cuối năm 2021 đến nay.
Trong khi đất trung tâm như Hà Nội, Tp. HCM ngày càng đắt đỏ và khan hiếm thì các nhà đầu tư có xu hướng tìm đến các khu vực vùng ven có tiềm năng hơn. Theo đó:
- Bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và bất động sản biển nói riêng sẽ là “điểm sáng” đầu tư trong năm 2022. Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc vẫn là 3 thị trường dẫn đầu của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
- Đất khu vực miền núi phía Bắc và đất Tây Nguyên hiện nay đang được nhiều nhà đầu tư lùng sục với kỳ vọng phát triển du lịch theo kiểu đồi núi.
- Ngoài ra, đất vùng ven Hà Nội và Tp. HCM trong khoảng 2 – 3 giờ di chuyển bằng xe ô tô vẫn tiếp tục là khu vực được nhiều người tìm kiếm.
Lựa chọn thời điểm
Không chỉ đối với nhà đầu tư mới mà ngay cả những người lão luyện thì việc xác định thời điểm để đầu tư cũng là chuyện vô cùng khó khăn.
Ở bài viết về chu kỳ bất động sản đã nói rõ thị trường bất động sản Việt Nam có tính chu kỳ. Theo sự vận động của chu kỳ thì thời điểm thích hợp để “xuống tiền” được xác định là cuối giai đoạn suy thoái và đầu chu kỳ phục hồi. Tuy nhiên, làm sao để xác định được lúc nào thị trường suy thoái, lúc nào thị trường phục hồi?
- Đối với suy thoái, dấu hiệu nhận biết đó là: giá bất động sản giảm mạnh, tỷ lệ bỏ trống cao, giá cho thuê thấp, số lượng công trình mới sụt giảm, các hoạt động đầu tư ít lại, cung vượt quá cầu,…
- Đối với phục hồi, dấu hiệu để nhận biết vẫn chưa chưa thể hiện rõ ràng, vẫn là sự sụt giảm của giá, dự án, đầu tư,… nhưng đổi lại các lĩnh vực khác như kinh tế, xã hội lại có các dấu hiệu lạc quan.
Nếu đầu tư vào giai đoạn mở rộng hoặc siêu cung thì không chỉ vấp phải sự cạnh tranh lớn mà giá nhà đất cũng ở mức cao, mua vào dễ bán ra khó, nếu không bán kịp thì khi đến giai đoạn suy thoái sẽ bị chôn vốn hoặc lỗ nặng.
Năm 2022 có phải là thời điểm “vàng” để đầu tư?
Theo chu kỳ bất động sản thì năm 2022 nằm vào giai đoạn phục hồi của chu kỳ. Nếu đúng theo quy luật thì năm 2021 – 2022 sẽ rơi vào giai đoạn tăng trưởng, tuy nhiên dịch bệnh Covid-19 xuất hiện từ năm 2020 đã khiến bất động sản nói chung và toàn bộ nền kinh tế nói riêng rơi vào suy thoái. Kéo dài cho đến cuối năm 2021 mới xuất hiện các dấu hiệu của sự phục hồi.
Có thể nói năm 2021 – 2022 chính là thời điểm “vàng” để đầu tư bất động sản, vì đây là giai đoạn đầu của sự phục hồi. Khi các chỉ tiêu vĩ mô được đảm bảo, dịch bệnh được kiểm soát thì thị trường bất động sản sẽ có sự phát triển và bùng nổ ở một vài phân khúc và thị trường khu vực nhất định.
Những dự án có quy mô lớn đến rất lớn, được đầu tư dưới dạng tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí, cộng với hạ tầng tốt, xây dựng theo hướng xanh + thông minh dự đoán sẽ tạo ra sức “nóng” cho thị trường. Cùng với đó, Chính phủ cùng các gói hỗ trợ lãi suất hoặc chương trình hỗ trợ cho các chủ đầu tư gồm nới lỏng điều kiện vay, hỗ trợ lãi suất, tăng hạn mức tín dụng,… sẽ là những chính sách thuận lợi để hỗ trợ người tham gia vào thị trường bất động sản.
Bí quyết đầu tư an toàn cho lần đầu tiên
Thị trường bất động sản tồn tại rất nhiều rủi ro mà bạn – một người mới toanh sẽ rất dễ vấp phải. Đầu tư lần đầu tiên được xem là thử sức, dẫu vậy bất động sản là tài sản có giá trị lớn, để hạn chế rủi ro thì bạn cần lưu ý một số vấn đề sau đây:
Xác định mục đích đầu tư
Mục đích quyết định đến chiến lược đầu tư, vì vậy bạn cần phải xác định được mục đích của bạn là gì.
- Một, với mục đích kiếm tiền nhanh chóng thì bạn nên bắt đầu với giá nhà rẻ, nhà cho thuê hoặc làm môi giới.
- Hai, mục đích tạo thu nhập hàng tháng thì hãy chọn bất động sản cho thuê, nó sẽ mang đến cho bạn thu nhập ròng từ tháng này sang tháng khác.
- Ba, với mục đích kiếm lợi nhuận có thể ngắn hạn hoặc dài hạn (giống như việc làm thêm) thì hãy tìm những bất động sản có khả năng chuyển đổi và bán đi, hoặc bất động sản có giá trị gia tăng theo thời gian. Ví dụ như mua nhà cũ rồi nâng cấp để bán lại, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoặc đầu tư theo hạ tầng,…
Vay ngân hàng thông minh
Mặc dù các ngân hàng hiện nay cho phép người vay vay tới 70 – 80% giá trị của căn nhà, nhưng các chuyên gia tài chính khuyên bạn chỉ nên vay khoảng 30 – 40% là tốt nhất, đồng thời phải có kế hoạch trả nợ hoàn hảo. Nói chung, tổng chi phí trả lãi ngân hàng không chiếm quá 40% thu nhập hàng tháng. Đồng thời, bất động sản sau khi mua nên cho thuê lại nếu như chưa có nhu cầu sử dụng để tăng thêm thu nhập, giảm bớt gánh nặng trả nợ ngân hàng.
Ngoài ra, nếu bạn có nguồn vay nào tốt hơn ngân hàng thì nên tận dụng (ví dụ bạn bè, người thân), vì có thể bạn sẽ được giảm một phần không nhỏ lãi suất phải trả hàng tháng.
Thử sức với khoản tiền nhỏ
Mới tham gia vào thị trường, bạn nên bắt đầu với khoản tiền nhỏ và vụ đầu tư đơn giản. Đầu tư đất nền, đầu tư chung cư hoặc đầu tư cho thuê là những lựa chọn phù hợp hơn cả. Đầu tư nhỏ có thể không mang lại chiến thắng lớn nhưng chắc chắn sẽ an toàn hơn. Bạn là người mới chưa có kinh nghiệm, vụ đầu tư đầu tiên xem như là cách thăm dò thị trường và thử sức bản thân.
Pháp lý là “chân đế”
Dù bạn chọn loại hình nào và khu vực nào để đầu tư thì điều đầu tiên bạn cần phải đảm bảo chính là pháp lý. Những điều bạn cần đảm bảo cho pháp lý của bất động sản đó là: Giấy chứng nhận, quy hoạch, không có tranh chấp,… Chỉ khi bất động sản có pháp lý thì đó mới là yếu tố đảm bảo chắc chắn tài sản này thuộc về bạn. Nếu không, dù bỏ ra rất nhiều tiền để mua về thì cũng có thể bạn bị mất trắng nếu không rõ ràng về pháp lý.
Hợp tác cùng người khác
- Một, bạn chọn người có kinh nghiệm để hợp tác thì sẽ tăng khả năng chiến thắng, đồng thời giúp bạn học hỏi được nhiều thứ hay ho.
- Hai, hợp tác với người có tiền nhàn rỗi thì bạn sẽ đỡ đi khoản tiền vay ngân hàng.
- Ba, hợp tác với người cần góp vốn, nghĩa là bạn sử dụng vốn của mình để góp với những người tài giỏi trong lĩnh vực, bạn sẽ vừa được đầu tư vừa được học hỏi từ người đó.
Bắt đầu với vai trò là môi giới
Mặc dù mục đích hướng đến của bạn là nhà đầu tư nhưng khi chưa có kinh nghiệm bạn có thể thử sức mình với vai trò là môi giới. Với môi giới, bạn học hỏi được nhiều thứ hơn là bạn tưởng, bao gồm:
- Nâng cao kỹ năng mềm,
- Thiết lập được nhiều mối quan hệ,
- Nâng cao tính chuyên nghiệp của bản thân,
- Có thêm nhiều kiến thức thực tế về bất động sản,
- Rèn luyện bản thân tự tin, kiên nhẫn và năng động hơn
- …
Sau khi đã tự tin vào bản thân thì bạn có thể rời bỏ vị trí môi giới để làm nhà đầu tư tự do vùng vẫy trên thị trường.
Tổng kết
Hi vọng với những hướng dẫn đầu tư bất động sản nói trên đã giúp bạn – những “chiến binh” mới trên thị trường có thêm kiến thức và động lực để bắt đầu “cuộc chiến”. Như đã nói ở đầu bài viết, đầu tư bất động sản không hề có công thức chung, vì vậy mọi thông tin nói trên chỉ mang tính chất tham khảo. Điều quan trọng nhất vẫn là kinh nghiệm thực sự của bản thân mỗi người, mà kinh nghiệm đó chỉ có thể đến thông qua những trải nghiệm thực tế, từ những thành công và cả thất bại của mỗi người.
Xem thêm:
- Bất động sản đẹp, tiêu chuẩn nào cho năm 2022?
- Bất động sản đầu tư: rủi ro và cách khắc phục
- Các trang web mua bán, đăng tin bất động sản uy tín nhất 2022