Để đọc hiểu một bản đồ quy hoạch cơ bản nhất thì hãy đọc hết bài viết này để xem mảnh đất của mình có dính quy hoạch, có quy hoạch đẹp hay xấu, thậm chí nhận định được tiềm năng tăng giá của khu đất…
Bản đồ quy hoạch là gì? Có các loại bản đồ quy hoạch nào?
Có thể hiểu đơn giản rằng, bản đồ quy hoạch là một bản vẽ thể hiện chức năng sử dụng của các khu đất trong phạm vi nhất định. Cụ thể là, khu đất nào là đất ở, đất nào là đất giao thông, đất nào là đất nông nghiệp, đất nào là đất an ninh quốc phòng…
Ở Việt Nam, có nhiều loại bản đồ quy hoạch khách nhau. Nếu căn cứ theo các cấp quy hoạch, có thể kể đến một số loại bản đồ cơ bản gồm:
– Bản đồ quy hoạch tổng thể quốc gia. Tuy nhiên, bản đồ này hiện đang trong quá trình lập, dự kiến sớm nhất thì cũng phải một đến hai năm tới mới có thể hoàn thành. Sau khi hoàn thành, thì các bản đồ quy hoạch cấp dưới sẽ được xây dựng căn cứ theo quy hoạch này.
– Bản đồ quy hoạch vùng. Đây là bản đồ quy hoạch thường được lập cho các khu vực nằm trên ranh giới của hơn 1 tỉnh (vùng tỉnh) hoặc hơn 1 huyện (vùng huyện). Bản đồ này thường được lập cho các vùng có định hướng phát triển kinh tế lớn (vùng kinh tế trọng điểm, khu kinh tế, các đặc khu…).
– Bản đồ quy hoạch chung của tỉnh/thành phố. Đây là bản đồ quy hoạch chung, thể hiện định hướng quy hoạch trên phạm vi toàn tỉnh/thành phố.
– Bản đồ quy hoạch chung của quận/huyện. Đây là bản đồ quy hoạch chung, thể hiện định hướng quy hoạch trên phạm vi toàn bộ một quận/huyện.
– Bản đồ quy hoạch phân khu. Đây là một loại bản đô quy hoạch chi tiết đô thị. Bản đồ này thường có tỷ lệ 1/2000 và được lập cho các khu vực nằm trên ranh giới hơn 1 quận/huyện.
– Bản đồ quy hoạch 1/500. Đây là bản đồ quy hoạch chi tiết được lập cho từng dự án cụ thể.
Bản đồ quy hoạch được cung cấp cho người dân bằng hình thức nào?
Các bản đồ quy hoạch thưởng được vẽ bằng AutoCAD. Sau khi đồ án quy hoạch được phê duyệt, cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch (thường là UBND các cấp, ngành xây dựng, ngành quy hoạch) sẽ cung cấp bản đồ dưới nhiều hình thức, trong đó 2 hình thức dưới đây là phổ biến và người dân dễ tiếp cận nhất, đó là:
– Bản đồ dạng PDF (bản đồ giấy): Cơ quan quản lý chuyển bản đồ quy hoạch thành file PDF để công bố công khai trên các cổng thông tin điện tử, hoặc hệ thống thông tin dữ liệu quy hoạch của mình. Người dân chỉ cần truy cập vào các cổng thông tin điện tử của các cơ quan này để xem và tải bản đồ quy hoạch. Bản đồ PDF này là bản đồ rất chính xác, nó thể hiện rõ đơn vị lập, phê duyệt, và đặc biệt là có con dấu trên bản đồ.
Một ví dụ về website cung cấp bản đồ quy hoạch dạng file PDF của nhiều tỉnh trong nước đó là Cổng thông tin quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị Việt Nam: http://quyhoach.xaydung.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx
– Bản đồ số: Cơ quan nhà nước sẽ xây dựng hệ thống bản đồ số. Dấu hiệu nhận biết những bản đồ số này là nó gồm nhiều lớp, cụ thể là lớp bản đồ quy hoạch, lớp bản đồ google giao thông và google vệ tinh. Từ đó, người dân có thể dùng thanh công cụ kéo thả trên hệ thống để so sánh trực tiếp quy hoạch khu đất mà mình quan tâm.
Hiện nay, một số tỉnh thành còn xây dựng bản đồ số đến từng thửa đất. Người dân chỉ cần click vào mảnh đất mà mình quan tâm thì hệ thống sẽ tự động hiện lên các thông tin quy hoạch về mảnh đất đó. Ngoài ra, người dân cũng có thể tìm quy hoạch mảnh đất trên bản đồ số bằng cánh điền thông tin số tờ, số thửa, hoặc vị trí vĩ độ – kinh độ trên sổ đỏ.
Ví dụ về bản đồ số có thể kể đến những website dưới đây:
Quy hoạch TP HCM: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/
Quy hoạch Hà Nội: http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn/datdaiv3.aspx?orgcode=hanoistnmt
Nguyên tắc cơ bản đề hiểu bản đồ quy hoạch
Đối với các bạn lần đầu xem một bản đồ quy hoạch có thể sẽ thấy nó bao gồm rất nhiều màu sắc và các ký hiệu khác nhau. Nhiều bạn sẽ thấy rất rối mắt và không hiểu những màu sắc, ký hiệu đó có ý nghĩa gì và làm sao để biết khu đất của mình có dính quy hoạch hay không.
Để biết điều này, trước hết, các bạn phải xác định được khu đất của mình nằm ở đâu trên bản đồ quy hoạch và khu đất đó được vẽ bởi màu sắc gì, có ký hiệu gì đè lên khu đất hay không?
Tiếp đến, các bạn phải tìm đến phần chú thích của bản đồ. Trong các bản đồ quy hoạch thường có một phần chú thích để mô tả tất cả các ký hiệu, màu sắc trong bản đồ đó có ý nghĩa gì. Phần chú thích này còn được ghi trên các bản đồ là: Ký hiệu; Ghi chú… Khi xem phần này, các bạn sẽ hiểu các ký hiệu như: Màu xanh trên bản đồ là đất cây xanh; màu vàng là đất ở; các ô vuông màu đỏ là đất công cộng…
Trên các bản đồ PDF (bản đồ giấy), phần chú thích thường nằm ở một góc (thường là góc dưới bên phải bản đồ) bản đồ. Ví dụ, trong hình dưới đây là phần chú thích trong bản đồ quy hoạch Phân khu S3 Hà Nội, nơi có Khu đô thị Vinhomes Smart City của Vingroup:
Trên bản đồ số (bản đồ online), tùy vào từng website họ có các biểu tượng hiện lên trên giao diện và nhiệm vụ của bạn là cần tìm được phần chú thích các ký hiệu, màu sắc trên bản đồ. Ví dụ, trong các hình dưới đây là phần chú thích trên bản đồ quy hoạch online của Hà Nội và TP HCM:
Sau khi đã xác định được khu đất mà mình quan tâm là đất ở, đất cây xanh, đất hỗn hợp, đường giao thông… thì việc cần làm tiếp theo là phải biết mình được làm gì trên mảnh đất đó (được xây nhà hay không, có bị giải tỏa hay không…).
Với cách xem tương tự như trên, các bạn cũng nên xem xung quanh khu đất mà bạn quan tâm có quy hoạch như thế nào. Ví dụ như quanh đó có quy hoạch đường giao thông hay không, có công viên hay không, có trường học hay không… Từ các yếu tố này, bạn có thể đánh giá được khu đất của bạn có quy hoạch đẹp hay xấu, có khả năng kinh doanh tốt không, có tiềm năng tăng giá trong tương lai hay không.