Mua bán nhà đất cần những khoản đầu tư lớn có giá trị, song tồn tại nhiều rủi ro nếu người mua không nắm chắc các quy định pháp luật cũng như thông tin quy hoạch đối với đất đai, nhà cửa mà mình dự định mua.
Trong khi đó, việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương là khác nhau và thay đổi theo thời gian, quy hoạch này có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, cho nên không ít trường hợp người dân vì thiếu thông tin quy hoạch, tin tưởng người bán mà phải chịu cảnh tiền mất tật mang.
Nắm bắt được vướng mắc trên, với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn bất động sản, Luật Kiến Việt xin chia sẻ bạn đọc bài viết này.
Tổng quan về thông tin quy hoạch
Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định theo Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch 2017.
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định theo Khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013
Đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng của Nhà nước tại vùng đó, nhằm phục vụ các mục đích như phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường… Nói cách khác, đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, thường được sử dụng cho các mục đích như làm đường giao thông, xây dựng trường học, bệnh viện, dự án khu đô thị… Kế hoạch sử dụng đất sẽ được quyết định dựa trên các yếu tố như quỹ đất, tình hình sử dụng đất tại địa phương, lưu ý nội dụng thông tin quy hoạch có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế.
>> Xem thêm: Tìm hiểu về quy hoạch
4 cách kiểm tra thông tin quy hoạch
Sau đây là 4 cách kiểm tra quy hoạch, thông tin nhà đất uy tín nhất, mới nhất mà giới bất động sản thường áp dụng.
Kiểm tra thông tin quy hoạch ngay trên Sổ đỏ
Xem thông tin quy hoạch bằng cách đọc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là cách làm cơ bản nhất.
Theo Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch sẽ được ghi tại phần Ghi chú trong sổ đỏ, trong đó thể hiện rõ phần đất (diện tích bao nhiêu m2) thuộc diện quy hoạch gì, khi bị thu hồi có được đền bù không…
Ví dụ: nếu một phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì trong mục Ghi chú của sổ đỏ sẽ ghi rõ “Thửa đất có …m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi rõ tên công trình)”.
Tuy nhiên không phải sổ hồng nào cũng ghi thông tin quy hoạch, do đó cần kiểm tra thêm các biện pháp khác
Kiểm tra thông tin quy hoạch bằng xem bản đồ quy hoạch
Theo Điều 3 Luật đất đai 2013, bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sử phân bổ các loại đất bằng cách sắp xếp, phân bổ lại không gian sử dụng để có thể sử dụng hiệu quả trong các hoạt đọng kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng.
Các bản đồ quy hoạch là không giống nhau. Tùy theo chức năng, nhiệm vụ của từng đồ án (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) mà các bản đồ được quy định tỷ lệ tương ứng. Hiện tại, có 03 loại bản đồ được sử dụng phổ biến nhất là : Bản đồ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000, bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Theo quy định, cơ quan có thẩm quyền sau khi công bố quy hoạch phải đăng tải công khai thông tin, bản đồ quy hoạch
Lưu ý: các thông tin trên bản đồ quy hoạch, đặc biệt là bản đồ quy hoạch 1/500 của cơ quan chức năng phê duyệt, chứ không phải là do chủ đầu tư phê duyệt.
Các cơ quan có thể xem thông tin quy hoạch như: Trung tâm phát triển quỹ đất đô thị, Phòng quản lý đô thị tỉnh/TP/Quận, Sở Quy hoạch kiến trúc…
Kiểm tra quy hoạch bằng cách yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin
Đây là cách kiểm tra thông tin quy hoạch được đánh giá là an toàn, có độ chính xác cao nhất, nhưng sẽ khá mất thời gian và công sức khi người mua đất không ở gần trung tâm hành chính hoặc số lượng người kiểm tra thông tin quá đông. Người mua đất có thể tới các cơ quan sau:
-
Kiểm tra quy hoạch ở Văn phòng đăng ký đất đai
Người dân có thể đến trực tiếp Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Huyện Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh nơi có thửa đất để nộp hồ sơ xin thông tin đất đai. Tuy nhiên có thể cần có sự tham gia của chủ đất cùng đến cơ quan chức năng của chủ bất động sản để lấy thông tin của mảnh đất này.
Theo đó, tổ chức, cá nhân có nhu cầu nộp Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014. Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) cho tổ chức, cá nhân. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.
Lưu ý: Việc tra cứu có phí. Cách thức này sẽ tốn thời gian hơn vì cần thực hiện thủ tục hành chính và có thể cần sự hợp tác của người bán. Nếu người bán có ý định che giấu thông tin, không hợp tác làm việc thì sẽ khó để tra cứu.
- Kiểm tra quy hoạch ở trụ sở UBND cấp xã, cấp huyện nơi nhà đất tọa lạc
Căn cứ vào khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định thì UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Theo quy định trên, người dân có các cách kiểm tra như sau:
+ Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
+ Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
Lưu ý: Dạng thông tin nở cấp xã, phường ở cấp độ vi mô và thấp nhất, chỉ gói gọn trong khu vực xã đó quản lý, đôi khi một số cán bộ địa chính sẽ không cập nhập quy hoạch mới hoặc không có thông tin. Ngoài ra đây là kênh chỉ để tham khảo, vì địa chính xã không có thẩm quyền và có thể không nắm quy hoạch mới nhất.
- Kiểm tra quy hoạch ở các cơ quan khác như: Phòng kinh tế hạ tầng (ở đô thị là Phòng Quản lý đô thị) đối với cá nhân, Sở xây dựng đối với tổ chức (cho quy hoạch xây dựng), Sở Quy hoạch kiến trúc…
Tại đây, cán bộ chức năng sẽ giúp bạn tra cứu bản đồ quy hoạch, đưa ra giải đáp về việc nhà đất có thuộc diện quy hoạch hay không.
Sử dụng công cụ tra cứu trực tuyến
Hiện tại các công cụ tra cứu thông tin quy hoạch cũng chỉ cung cấp tương đối về dữ liệu, còn thiếu sót nhiều tỉnh thành và quận huyện chưa có thể tra cứu, nhưng đây cũng là thành tựu đáng kể trong công cuộc chuyển đổi số ở Việt Nam.
- Website tra cứu quy hoạch: Ví dụ ở TP Hồ Chí Minh các bạn có thể sử dụng trang https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/ để tra cứu quy hoạch
Trang thông tin điện tử của UBND quận/huyện
- Hiện nay, hầu hết các UBND huyện đã xây dựng trang thông tin điện tử, công khai thông báo các thông tin về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.
- Truy cập vào website của Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc website của UBND quận/ huyện nếu các phòng không có website riêng.
Website tra cứu quy hoạch của tỉnh, ví dụ như:
- Tỉnh Bình Dương: quyhoachxaydung.binhduong.gov.vn
- Tỉnh Đồng Nai: datdai.stnmt.dongnai.gov.vn
- TP. Hồ Chí Minh: thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn hoặc qhkt.hochiminhcity.gov.vn hoặc planic.org.vn
- TP. Hà Nội: quyhoach.hanoi.vn hoặc qhkhsdd.hanoi.gov.vn
Website dữ liệu quy hoạch của Bộ Xây dựng:
http://quyhoach.xaydung.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx
Website hỗ trợ khác như: thongtin.land hoặc vn2000.vn
- Ứng dụng tra cứu quy hoạch trên điện thoại
Ứng dụng cổng thông tin trực tuyến vào các dịch vụ công ngày càng rộng rãi. Hiện nay, người dân có thể tra cứu quy hoạch các tỉnh trên các ứng dụng riêng biệt của từng tỉnh. Ví dụ: Thông tin quy hoạch TP.HCM, Quy hoạch xây dựng Bình Dương, Quy hoạch Bà Rịa – Vũng Tàu,…
Sau khi cài đặt ứng dụng quy hoạch trên điện thoại Android và iOS, người dân mở chức năng bản đồ trực tuyến, chọn vị trí khu đất muốn xem. Ngoài ra, ứng dụng cho phép người dùng định vị GPS, tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất tại vị trí mình đang đứng.
Ngoài ra, cộng đồng kinh doanh trong ngành bất động sản cũng thường xuyên sử dụng ứng dụng khác như: Remaps, Thongtin.land, guland…
Lưu ý: các app tra cứu quy hoạch hiện nay chỉ để tra cứu nhanh, mang tính chất tham khảo. Trường hợp bạn thực sự muốn giao dịch hoặc cần thông tin quy hoạch phục vụ mục đích của mình, việc kiểm tra quy hoạch ở cơ quan nhà nước vẫn là cần thiết.
>>Xem thêm: Thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 dự án bất động sản
Tư vấn pháp lý bất động sản của Luật Kiến Việt
Trên đây là nội dung giới thiệu về “4 cách kiểm tra quy hoạch nhà đất hiện nay”. Mọi thắc mắc hoặc nhu cầu về pháp luật, Quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi – Công ty Luật Kiến Việt để được tư vấn về các vấn đề:
- Tư vấn điều kiện mua bán bất động sản.
- Tư vấn pháp lý về các giao dịch đối với bất động sản.
- Tư vấn quy trình pháp lý dự án bất động sản.
- Tư vấn pháp lý bất động sản tại TP Hồ Chí Minh
- Tư vấn pháp lý bất động sản tại Lâm Đồng
- Tư vấn pháp lý bất động sản tại Đồng Nai
- Tư vấn pháp lý bất động sản tại Bình Thuận
- Tư vấn pháp lý bất động sản tại Bình Dương
- Tư vấn pháp lý bất động sản tại Đăk Nông
- Tư vấn bất động sản tại các tỉnh Tây Nam bộ…
Liên hệ luật sư tư vấn bất động sản
Thông tin liên hệ Công ty Luật Kiến Việt để được tư vấn luật:
- Website: luatkienviet.com
- Phone: 0386 579 303·
- Email: [email protected]
- Facebook: https://www.facebook.com/luatkienviet
- Liên hệ trực tiếp tại địa chi công ty.
- Xin cảm ơn!
>> Xem thêm: Tổng hợp các văn bản pháp luật về quy hoạch tại Việt Nam