Hệ sổ sử dụng đất là gì?
Khái niệm hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng số diện tích của khuôn viên đất. Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ được tính bao gồm toàn bộ diện tích của sàn, nhiều tầng cộng lại, ngoại trừ tầng hầm, tầng mái, tầng kỹ thuật.
Hệ số sử dụng đất rất quan trọng trong xây dựng
Hệ số này ra đời nhằm ngăn chặn việc xây dựng số tầng quá cao tại nơi xây dựng tương ứng với tỷ lệ xây dựng cho phép. Hệ số cũng cho thấy quy mô công trình, chi phí đầu tư và những căn hộ được hình thành trên mỗi m2 đất.
Tùy thuộc vào mỗi vị trí, vùng đất tương ứng mà hệ số sử dụng sẽ không giống nhau. Trường hợp bạn mua đất nền thì khi thấy hệ số này, bạn có thể tính toán được căn hộ mình ở trong tương lai sẽ xây được tối đa bao nhiêu tầng và quy mô của dự án căn hộ.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Nếu bạn để ý thì những chủ đầu tư khi chào bán dự án bất động sản sẽ xuất hiện những cụm từ như “mật độ xây dựng thấp”, “không gian mảng xanh rộng lớn”, “tiện ích phong phú”, “giao thông hiện đại”…
Nghe có vẻ rất thu hút nhưng bạn nên để ý rằng do mật độ xây dựng thấp mà những tòa nhà được thiết kế quá cao thì mật độ dân cư ở đó vẫn dày đặc như thường. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư hiếm khi đề cập rõ ràng về hệ số sử dụng đất là như thế nào và cũng né tránh giải thích ý nghĩa của con số này.
Hệ số sử dụng đất FAR (Floor Area Ratio) sẽ tỉ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án kiến trúc đó. Nếu hệ số FAR thấp thì mật độ dân cư sẽ thấp và ngược lại. Chỉ số này không những tác động đến chất lượng sống của khu dân cư tại dự án mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi vòng đời dự án chấm dứt.
Hệ số sử dụng đất có tác động lớn đến công trình
Ngày nay, đa phần những dự án xây dựng căn hộ đều chỉ có thời hạn sử dụng từ 50 – 70 năm. Khi dự án hết thời hạn sử dụng thì nhóm dân cư tại đó sẽ là chủ sở hữu và họ có đủ quyền xây dựng lại sao cho thích hợp với nhu cầu và tuân thủ theo quy hoạch của nhà nước.
Đối với các trường hợp người dân không có đủ khả năng xây dựng thì khu dự án sẽ được nhà nước kêu gọi, khuyến khích những chủ đầu tư mới đứng ra triển khai xây dựng dự án. Tuy vậy, khi chấm dứt vòng đời và dự án dù có được xử lý bằng cách nào đi nữa thì diện tích lô đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng sẽ càng cao. Điều này có nghĩa là quyền lợi của cư dân ở đó khi xây dựng dự án mới sẽ cao hơn.
Bên cạnh đó, dự án có hệ số FAR càng thấp thì càng gia tăng cơ hội kiếm được những nhà đầu tư xây dựng mới khi hết thời hạn sử dụng. Bởi những nhà thầu sẽ cần ước tính lợi nhuận mà họ có được khi tái xây dựng dự án cũ và đảm bảo bố trí tái định cư cho người dân tại chỗ miễn phí và thêm lợi nhuận của mình. Do đó, hệ số FAR cần phải cao gấp 2 – 3 lần dự án cũ mới thực sự ổn.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất được các kiến trúc sư tính toán chính xác để thiết kế bản vẽ xây dựng. Do hệ số này tác động không nhỏ đến chi phí đầu tư, quy mô công trình, căn hộ được thiết kế trên bao nhiêu m2 … Do đó, cách tính hệ số này được tính bằng công thức sau:
Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính bằng 2 cách:
– FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần.
– FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Chẳng hạn như 200%, 400%, 550%.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Theo quy định tại Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng thì tổng diện tích sàn nhà, công trình chính là tổng diện tích sàn của toàn bộ những tầng bao gồm diện tích của tầng mái, tầng áp mái, tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật.
Còn đối với diện tích sàn của một tầng chính là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói, tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, …
Ví dụ sau đây sẽ giúp bạn tiếp cận vấn đề một cách thuận lợi hơn:
Một dự án chung cư có tổng diện tích khuôn viên đất là 1000 m2, tổng diện tích công trình chung cư là 10 tầng, tính cả 2 tầng hầm và 500 m2, đây là con số thể hiện diện tích không gian mở bên ngoài.
Vậy cách tính hệ số sử dụng đất sẽ được thể hiện như sau: (10 + 2) x (500 m2/ 1000 m2) = 6.
Hệ số sử dụng đất của Việt Nam là bao nhiêu
Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất là một trong ba tiêu chí quan trọng bao gồm Mật độ xây dựng, Tầng cao và Hệ số sử dụng đất. Năm 1997, trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam đã xuất hiện định nghĩa và quy định về hệ số sử dụng đất là 5 lần.
Năm 2008, Quy chuẩn quy hoạch xây dựng Việt Nam được chính thức ra mắt và triển khai đến nay đã lược bỏ đi định nghĩa và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất. Chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu nôm na bằng mật độ xây dựng công trính nhân với tầng cao (chỉ tính từ mặt đất).
Hiện nay, nhà nước vẫn chưa có quay định cụ thể về quản lý hệ số sử dụng đất đồng nhất nên dẫn đến những quy định về chi tiết tính toán tổng diện tích sàn xây dựng của công trình chưa được hoàn thiện. Đây đang được xem là vấn đề nan giải cần được giải quyết sớm để phát triển đô thị đồng bộ hơn.
Bởi: Định Phạm