Người dân làm thủ tục đất đai tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ lĩnh vực đất đai TP Thủ Đức, TP.HCM – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Cách tính thuế này được kỳ vọng sẽ khuyến khích người dân khai giá chuyển nhượng thật.
Khai giá đúng là… thiệt thòi
Năm 2022, ông Đam mua một lô đất ở khu vực TP Thủ Đức (TP.HCM) với thỏa thuận bên mua sẽ thực hiện tất cả các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cho cả bên bán và bên mua.
Ban đầu, ông Đam làm hợp đồng khai giá mua lô đất 500 triệu đồng, hơn giá đất tính theo bảng giá nhà nước khoảng 200 triệu đồng. Cơ quan thuế trả hồ sơ yêu cầu ông khai bổ sung bởi giá đất theo hợp đồng không phù hợp với giá thị trường.
Ông Đam làm phụ lục hợp đồng khai lần 2 với giá lô đất 1,5 tỉ đồng nhưng vẫn không được giải quyết nên phải đi làm phụ lục hợp đồng lần 3 với giá mua lô đất là 2,5 tỉ đồng mới được giải quyết đóng các loại thuế, phí để hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, sang tên.
Giá thực mua lô đất được ông Đam tiết lộ là 3,7 tỉ đồng. Khi khai giá mua 2,5 tỉ đồng, ông Đam đã “tiết kiệm” được 30 triệu đồng các loại nghĩa vụ tài chính.
“Trước mắt, khi bán lại khu đất trên, tôi vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán mà không ai quan tâm giá mua là bao nhiêu. Bản thân tôi cũng không có nhu cầu chứng minh nguồn gốc tài sản, dòng tiền… nên phải biết tranh thủ cái lợi trước mắt”, ông Đam cho biết.
Tương tự, ông Phúc mua một lô đất ở Củ Chi cũng làm đơn khiếu nại, lên xuống nhiều lần vì chi cục thuế huyện này trả hồ sơ yêu cầu ông khai giá chuyển nhượng thật của khu đất. Ông Phúc thẳng thắn: “Ai cũng khai giá thấp để giảm thuế. Chuyện xây dựng cơ sở dữ liệu, giá thật, thị trường minh bạch gì đó là chuyện của Nhà nước. Trừ khi Nhà nước buộc được tất cả mọi người đều khai đúng giá thật thì tôi và mọi người mới khai đúng”.
Bảo vệ tài sản của người dân
Thực tế rất nhiều trường hợp người mua và người bán thỏa thuận lập hai hợp đồng. Một hợp đồng ghi giá thật để hai bên “làm bằng” với nhau, một hợp đồng ghi giá thấp hơn (thường chỉ cao hơn giá đất do Nhà nước quy định một ít) để công chứng và nộp hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.
Thời gian gần đây, cơ quan thuế đã trả hồ sơ đối với những trường hợp khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất quá thấp để người dân khai lại. Nhưng thực chất cơ quan này chỉ khuyến cáo chứ không có cơ sở chính xác để khẳng định giá người dân khai không đúng giá thị trường.
Trước đây, Cục Thuế TP.HCM cũng từng đề xuất UBND TP xây dựng bảng giá đất với mức giá cao hơn làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đề xuất này không được chấp thuận.
Ông Hoàng Mạnh Thắng, trưởng Phòng công chứng số 2 (TP.HCM), cho rằng việc căn cứ bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để thu các loại thuế, phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cách giải quyết tình thế. Bên cạnh xây dựng bảng giá đất gần hơn với giá thị trường thì cơ quan chức năng vẫn phải xử lý đối với người kê khai giá mua bán sai sự thật.
Về lâu dài, Nhà nước cần có nhiều công cụ để buộc người dân kê khai giá đúng như buộc thanh toán qua ngân hàng, kiểm soát nguồn gốc tài sản.